종부세 개편 Q&A
내년 과표 6억초과 세율 인상
2028년 최고 5% 단일세율로
실거주 1주택 14억까지 면제
시가 30억 초과 17만가구 증세
보유공제 폐지, 거주공제 신설
세액공제 상한 600만원으로

A. 종부세 산출 체계부터 살펴보자. 주택 시가에 공시가격 현실화율(현행 69%)을 적용해 공시가격을 도출한다. 여기에서 기본공제액을 차감한 뒤 공정시장가액비율(FMV)을 곱하면 과세표준(과표)이 정해진다. 산출된 과표에 구간별 세율을 적용해 산출세액을 정하고, 1가구 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제를 반영해 최종 납부 세액을 도출하게 된다. 이번 세제 개편안은 국토교통부 소관인 공시가격 산정 단계만 빼고 기본공제, 공정시장가액비율, 세율, 세액공제 한도에 이르기까지 종부세 과세의 전체 과정을 다시 설계했다는 점이 특징이다.

A. 종부세 과표를 산정할 때 첫째 단계인 기본공제는 '실거주 여부'와 '자산 비중'을 중심으로 재편된다. 지금은 기본공제액이 1주택자 12억원, 다주택자 9억원인데 앞으로 실거주 1주택자에 한해 14억원으로 올리기로 했다. 반면 같은 1주택자라도 비거주인 경우 공제액이 9억원으로 축소된다. 공정시장가액비율 역시 단계적으로 늘어난다. 현행 60%인 비율을 2027년 70%로 일괄 상향하고, 2028년부터는 3주택 이상 다주택자에 한해 80%까지 추가 인상한다. 이는 과표가 늘어나는 효과로 이어질 전망이다.

A. 고가 구간을 중심으로 세율도 단계적으로 오른다. 과표 6억원 초과 구간부터 세율이 상향 조정되며 6억~12억원 구간은 내년부터 현행 1%에서 1.3%로 인상된다. 큰 변화는 2028년부터 시행되는 '세율 일원화'다. 2027년까지는 1·2주택자와 3주택자 간 차등 세율을 유지하지만, 2028년 이후에는 주택 수와 관계없이 현행 다주택자 중과 세율을 기준으로 단일 체계가 적용된다. 이에 따라 과표 94억원을 초과하는 주택에는 주택 수와 무관하게 5%의 최고세율이 부과된다. 2028년을 기준으로 과표 12억~25억원 구간 2%, 25억~50억원 구간 3%, 50억~94억원 구간 4% 등이 적용된다. 실거주용 1주택자의 경우 시가 20억~30억원 구간은 세액이 오히려 경감되고, 30억~40억원 구간은 세액 변동을 줄여 실수요자를 보호했다는 것이 정부 주장이다.

A. 현행 제도는 고령자공제(최대 40%)와 장기보유공제(최대 50%)를 합산해 세액의 80%까지 감면해왔다. 정부는 이를 거주 여부에 따른 차등 구조로 전환하기로 했다. 합산 공제율 한도(80%)는 유지하되, 2027년부터 보유공제 비중을 절반으로 축소하고 '거주공제'를 신설한다. 주목할 점은 공제 금액에 '연간 한도'가 도입된다는 것이다. 2027년에는 최대 800만원, 2028년부터는 600만원까지만 세액을 공제받을 수 있다. 2028년에는 보유공제가 완전히 폐지되고 거주공제와 고령자공제만 남는다. 비거주 1주택자는 세금 부담이 커질 전망이다. 기본공제액이 12억원에서 9억원으로 축소되는 데 이어 2028년부터 보유공제 적용이 불가능해져 고령자공제(최대 40%)만 적용받게 된다.

A. 현재는 종부세 부담이 직전 해의 1.5배를 넘지 못하게 돼 있다. 내년부터는 세 부담 상한선이 2배로 확대된다. 고가 주택 보유자의 종부세 부담이 해마다 2배씩 오를 수 있다는 의미다.

A. 현재 주택가격 수준을 가정할 때 1가구 1주택자 가운데 고령 실거주자는 시가 30억원까지는 오히려 종부세 부담이 줄어든다. 세율 인상에도 기본공제액이 12억원에서 14억원으로 올라가기 때문이다. 실거주 1주택자는 세율 인상 효과가 공제 상향 효과를 넘어서는 시가 40억원 선부터 세금 부담이 증가한다는 설명이다. 비거주 1주택자와 다주택자의 부담은 대폭 가중된다. 비거주 1주택자는 기본공제가 9억원으로 축소되고 세액공제에서 보유 항목이 배제되면서 시가 20억원 구간부터 보유세가 급증한다. 실제로 10년간 보유한 시가 20억원 주택의 경우 실거주자는 보유세가 371만원에서 354만원으로 줄어드는 반면 비거주자는 371만원에서 495만원으로 33% 늘어난다. 다주택자 부담은 더 커진다. 공정시장가액비율이 80%까지 상향되고 기본공제는 4억원 안팎으로 줄어들면서 '징벌적 과세'가 현실화된다. 시가 합산 50억원인 다주택자는 올해 1567만원이던 종부세가 2028년 3439만원으로 2배 이상 증가할 전망이다.

A. 지난해 종부세 납부 인원은 약 48만명으로 주택 소유자의 3% 수준이다. 과표 구간으로 보면 3억원 이하가 30만명으로 가장 많았고, 3억~6억원 구간이 10만명, 6억~12억원 구간이 6만명이었다. 1주택자를 기준으로는 시가 35억원(과표 6억~12억원), 비거주 1주택·다주택자는 시가 20억원(과표 3억원 이하)부터 종부세 부담이 늘어나게 된다. 현재 공시가 21억원(시가 30억원)이 넘는 공동주택은 16만8000가구, 공시가 23억원(시가 33억원) 초과는 13만가구 수준이다. 정부는 세제 개편으로 종부세(농특세 포함) 세수가 향후 5년간 약 9조3000억원 증가할 것으로 내다봤다.