양도세 개편 Q&A
장특공제 한도 본격 도입에
고가주택 거주자 양도세 쑥
비거주자 장특공제 혜택은
현행 최대 40%→완전 폐지
부득이한 사유로 집 비우면
최대 3년까지 거주 인정해줘
A. 현행 제도는 1가구 1주택자에게 보유공제 연 4%(최대 40%), 거주공제 연 4%(최대 40%)를 더해 세금 대상액의 최대 80%를 공제한다. 이번에 정부가 내놓은 개정안의 큰 틀은 보유공제를 거주공제로 전환하고 공제 한도를 신설하는 것이다. 다주택·초고가 매물을 유도하기 위해 1년의 유예 기간을 준다. 제도가 처음 도입되는 2028년에는 거주 연 6%, 보유 연 2%로 과도기를 둔다. 2029년부터는 거주만 연 8%(최대 80%) 공제 혜택을 주는 방식으로 완전히 바뀐다. 또 2028년부터 20억원으로 공제 한도를 적용하고, 2029년부터는 10억원으로 공제액 상한선을 대폭 낮출 방침이다. 다만 기본공제 12억원은 유지된다. 비조정지역 다주택자도 부담이 강화된다. 지금은 보유 연 2%(최대 30%) 공제를 적용받고 공제 한도도 없다. 그러나 2029년부터는 거주할 경우에만 연 2%(최대 30%)로 전환된다. 공제 한도도 1주택자와 동일하다. 수도권 조정대상지역 다주택자는 장특공제 자체가 배제된다.
A. 양도세 수준은 양도차익 규모와 실제 해당 주택에 거주한 기간에 따라 달라진다. 대략 양도차익이 32억원(2028년), 22억원(2029년)을 초과하면 양도세를 큰 폭으로 더 부담하게 될 것으로 보인다. 물론 그 이하 가격이라도 실거주 기간이 보유 기간에 비해 짧다면 양도세 부담이 늘어난다. 만약 아파트를 12억원에 취득해 32억원에 양도하는 경우를 보자. 주택을 10년간 보유했으나 2년만 실거주했다면 산출세액은 2027년 2억3600만원이지만 2028년 3억2000만원, 2029년 4억500만원으로 급증한다. 보유공제가 완전히 폐지되고 거주공제 중심으로 재편되면서 발생하는 현상이다. 고가 주택일수록 부담이 커진다. 취득가액 25억원, 양도가액 75억원으로 10년간 거주·보유한 경우 2027년 양도세는 3억1600만원이지만 2028년엔 9억2300만원, 2029년엔 13억7300원으로 껑충 뛴다. 이 가격대에선 공제 한도액이 적용되기 때문이다.
A. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하의 1가구 1주택 양도세 기본공제는 법 개정이 완료되면 내년부터 현행 연 250만원에서 연 2500만원으로 대폭 확대된다. 예를 들어 10억원에 구입해 10년간 거주한 1가구 1주택을 20억원에 팔 경우 양도세는 약 1280만원에서 740만원으로 540만원가량 오히려 감소한다. 15억원에 구입해 30억원에 1주택을 양도할 때는 4750만원에서 3900만원으로 850만원 감소한다. 다만 직계비속 등 친족이나 특수관계인에게 양도하는 경우에는 적용되지 않는다. 또 1가구 1주택 이외 양도소득에는 기본공제 확대 혜택이 부여되지 않는다. 공동 소유한 주택을 양도할 때는 지분 비율에 따라 공제액을 나눈다. 부부 공동명의 주택은 각각 2500만원을 공제한다.
A. 현행 제도는 1주택자가 신규 주택 취득 후 종전 주택을 3년 내에 양도하면 '일시적 2주택'으로 보고 1가구 1주택 양도세 특례를 준다. 양도세는 양도가액 12억원 이하는 비과세하고 장특공제 우대(최대 80%)를 부여한다. 개정안은 조정대상지역 주택 보유자가 조정대상지역 내에 주택을 신규 취득하는 경우 특례 기간을 3년에서 2년으로 단축한다. 즉 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있을 때만 2년으로 줄고, 그 외에는 현행 3년을 유지한다.
A. 정부는 비거주 보유 주택 세제 혜택을 합리화한다는 목적으로 조정대상지역 매입임대 아파트에 대해 양도세 중과 배제와 장특공제 우대를 단계적으로 폐지하기로 했다. 중과 배제는 2028년 절반(2주택 10%포인트·3주택 15%포인트)으로 줄인 뒤 2029년부터 완전 중과(2주택 20%포인트·3주택 30%포인트)로 복귀한다. 장특공제 우대는 2028년 50%에서 30%로 축소한 뒤 2029년부터 폐지한다.
A. 개정안은 부득이한 사유로 거주하지 못한 기간을 비롯해 등록임대주택 임대 기간, 인구감소지역 특례주택 보유 기간 등을 '거주 기간'으로 인정하기로 했다. 해당 기간은 양도세 장기거주소득공제 계산에 적용되며 종합부동산세를 낼 때도 1주택 거주공제·기본공제 산정 시 반영한다.
A. 1년 이상 계속 거주 중인 주택에서 '부득이한 사유'로 다른 시군으로 주거 이전한 경우 비거주 기간을 최대 3년까지 인정한다. 인정 사유는 취학, 직장 변경·전근 등 근무상 형편, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병, 학교폭력 피해로 인한 전학, 근무·취학상 해외 이주·출국, 60세 이상 직계존속 봉양을 위한 세대 전부·일부 합가, 그 밖에 유사한 사유다. 또 재개발·재건축으로 취득한 신축 주택은 정비사업 공사 기간의 절반을 인정한다. 아울러 다주택자 양도세 중과 또는 1가구 1주택 특례 적용 시 주택 수 산정에서 제외되는 일부 특례주택 보유 기간을 인정한다. 단 기존 보유 주택과 특례주택을 동시에 보유한 기간에 한정한다. 끝으로 등록임대주택 중 건설임대주택과 조정대상지역 아파트를 제외한 매입임대주택의 임대 기간을 일부 인정한다.