2026년 세제개편안에서 주택과 관련하여 가장 주목해야 할 부분은 종합부동산세와 양도소득세입니다. 이번 개편은 단순히 세율을 올리거나 공제액을 조정하는 수준을 넘어, 주택세제를 판단하는 기준 자체를 바꾸고 있습니다.

그동안 주택세제는 주로 몇 채를 보유하고 있는지, 얼마나 오랫동안 보유했는지를 중심으로 설계돼 있었습니다. 그러나 이번 개편안은 실제로 해당 주택에 거주하고 있는지, 얼마나 오랫동안 거주했는지를 핵심 기준으로 삼고 있습니다.

실제로 거주하는 1세대 1주택자에게는 공제와 감면을 확대하는 반면, 거주하지 않는 고가주택 보유자와 다주택자에게는 공제를 축소하고 과세표준과 세 부담을 높이는 구조입니다. 앞으로는 주택 한 채만 보유하고 있다는 사실만으로 세금상 충분한 혜택을 받을 수 있다고 단정하기 어려워졌습니다.

이번 종합부동산세 개편의 핵심은 1세대 1주택자라 하더라도 실제 거주 여부에 따라 기본공제액을 다르게 적용한다는 점입니다.

현재 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 12억 원입니다. 개정안에서는 본인이 해당 주택에 실제 거주하면 기본공제액을 14억 원으로 높이지만, 거주하지 않으면 기본공제액을 9억 원으로 낮추도록 했습니다.

예를 들어 공시가격 13억 원인 주택 한 채를 보유하고 있다고 가정해 보겠습니다. 소유자가 해당 주택에 실제 거주한다면 14억 원의 기본공제를 적용받아 종합부동산세 과세 대상에서 제외될 수 있습니다.

반면 똑같은 공시가격 13억 원의 주택이라도 소유자가 다른 곳에 거주하고 있다면 기본공제는 9억 원으로 줄어듭니다. 이 경우 기본공제액을 초과하기 때문에 종합부동산세가 부과될 수 있습니다.

다주택자의 기본공제 구조도 크게 달라집니다. 현재는 원칙적으로 9억 원의 기본공제를 적용하고 있지만, 개정안에서는 기본공제를 4억 원으로 낮추고 실제 거주 주택의 공시가격 비중에 따라 최대 5억 원을 추가로 공제하도록 했습니다.

공시가격 합계가 10억 원인 주택 두 채를 보유하고 있고 그중 공시가격 5억 원인 주택에 거주한다면, 거주주택 비율은 50%입니다. 이 경우 기본공제 4억 원에 약 2억5천만 원의 거주 관련 추가공제를 더 해 약 6억5000만 원을 공제받게 됩니다.

그러나 두 주택 모두에 실제 거주하지 않는다면 추가공제 없이 4억 원만 공제받게 됩니다. 다주택자에게도 단순한 주택 수보다 실제 거주주택이 있는지가 중요한 판단 기준이 되는 것입니다.

종합부동산세의 과세표준을 계산할 때 적용하는 공정시장가액비율도 인상됩니다. 현재 주택분 종합부동산세의 공정시장가액비율은 60%이지만, 1세대 1주택자는 70%로 올라갑니다. 3주택 이상 또는 조정대상지역 주택 다주택자는 2027년 70%, 2028년 80%로 단계적으로 인상됩니다.

기본공제를 차감한 금액이 10억 원이라면 공정시장가액비율이 60%일 때 과세표준은 6억 원입니다. 그러나 비율이 70%로 올라가면 과세표준은 7억 원, 80%가 적용되면 8억 원이 됩니다. 공시가격이 오르지 않더라도 공정시장가액비율 인상만으로 과세표준과 세금이 늘어날 수 있습니다.

세율체계도 2028년까지 단계적으로 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 전환됩니다. 다주택자에게만 높은 세율을 적용하던 방식에서 벗어나, 주택 수와 관계없이 과세표준이 높으면 높은 세율을 적용하는 구조로 바뀝니다.

따라서 앞으로는 고가주택 한 채를 보유한 경우에도 높은 종합부동산세율이 적용될 수 있습니다. 주택이 한 채라는 이유만으로 종합부동산세 부담이 크지 않을 것이라고 생각해서는 안 됩니다.

여기에 종합부동산세 세 부담 상한도 현행 150%에서 2027년부터 200%로 올라갑니다. 전년도 세금이 1000만 원이었다면 일정한 요건 아래 다음 해 세금이 최대 2000만 원 수준까지 증가할 수 있는 구조가 되는 것입니다.

종합부동산세와 양도소득세에서 공통적으로 나타나는 변화는 보유기간 공제를 거주기간 공제로 전환한다는 점입니다.

현재 1세대 1주택자의 종합부동산세는 연령과 보유기간에 따라 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제를 적용하며, 두 공제를 합해 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다.

그러나 개정안에서는 장기보유 세액공제를 단계적으로 폐지하고 거주기간을 기준으로 공제하는 방식으로 전환합니다. 2027년에는 기존 공제와 새로운 거주기간 공제가 함께 적용되는 과도기적 구조를 두지만, 2028년부터는 보유기간 공제를 폐지하고 실제 거주기간에 따라 공제하도록 했습니다.

15년 동안 주택을 보유했더라도 실제 거주기간이 짧다면 종전과 같은 공제를 받기 어려워집니다. 반대로 장기간 실제 거주한 1주택자는 높은 공제율을 유지할 수 있습니다.

세액공제 금액에는 별도의 한도도 설정됩니다. 개정안에 따르면 세액공제 한도는 2027년 800만 원, 2028년 이후에는 600만 원으로 조정될 예정입니다.

다만 현금소득이 많지 않은 고령 1주택자를 위해 종합부동산세 납부유예 제도는 확대됩니다. 만 65세 이상이면서 해당 주택에 10년 이상 거주한 1세대 1주택자 등 일정한 요건을 갖춘 경우 주택을 양도하거나 상속·증여하는 시점까지 세금 납부를 미룰 수 있습니다.

주의할 점은 납부유예가 세금 면제를 의미하지 않는다는 것입니다. 당장 세금을 납부하지 않을 뿐, 향후 주택을 처분하거나 상속·증여할 때 유예된 세금을 납부해야 합니다.

현재 1세대 1주택자는 10년 이상 보유하면 보유기간 공제 40%, 10년 이상 거주하면 거주기간 공제 40%를 적용받아 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

개정안에서는 2028년 보유기간 공제 20%, 거주기간 공제 60%의 과도기적 공제체계를 적용한 후, 2029년부터 거주기간에 대해서만 연 8%씩 최대 80%를 공제하는 방향으로 변경합니다.

10년 이상 보유하고 10년 이상 거주했다면 최대 80% 공제를 받을 수 있지만, 10년 이상 보유했더라도 실제 거주기간이 5년이라면 공제율은 40% 수준에 그칠 수 있습니다.